Ce que prévoit le nouveau bail ALUR – Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015

Nouveau contrat type de location – Logement à usage de résidence principale

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dite “loi ALUR”, entrée en vigueur le 27 mars 2014, prévoyait la mise en place d’un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat. Ce décret a été publié le 29 mai 2015: il précise l’ensemble des éléments devant figurer au contrat de location. Ces modalités d’établissement du contrat de bail sont entrée en vigueur au 1er août 2015, et les deux contrats de bail types sont compris dans les annexes du décret:

  • Contrat type pour location et colocation de logement vide: annexe 1 du décret;
  • Contrat type pour location et colocation de logement meublé: annexe 2 du décret.

Ces contrats types ont une portée impérative qui découle du caractère d’ordre public des mesures prises par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les parties conservent cependant une certaine liberté contractuelle, étant autorisées à introduire des clauses supplémentaires concernant les obligations du bailleur ou du locataire. Celles-ci doivent néanmoins rester conformes aux réglementations et le contrat doit contenir l’intégralité des clauses obligatoires.

Rédiger un contrat de location type

Contrat type pour location et colocation de logement vide: annexe 1 du décret

Le contrat type de location ou de colocation contient les éléments suivants :

  • Désignation des parties au contrat de location:

Le contrat doit contenir nom et prénom, adresse / domicile (raison sociale et siège social, si l’une des parties est une personne morale) et profession des deux parties. L’adresse électronique est facultative.

  • Objet du contrat de location:

Le contrat doit préciser:

  1. la consistance du logement: location du logement, type de logement, statut juridique de l’immeuble, etc.;
  2. la destination des locaux: usage d’habitation, usage mixte professionnel / habitation;
  3. la désignation des locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire;
  4. l’énumération des locaux, parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun;
  5. l’équipement d’accès aux technologies de l’information et de la communication: accès aux raccords pour la télévision, accès internet…
  • Dates de début et de fin du contrat de location:

Le document doit préciser la date de prise d’effet du contrat et la durée du contrat.

Location vide : Le contrat doit être d’une durée minimale de trois ou six ans selon que le bailleur est une personne physique ou une personne morale.  Lorsque le bailleur est une personne physique, la durée peut être réduite (entre 12 mois et 3 ans), lorsqu’un événement précis et prévu au contrat de location le justifie.
Les parties peuvent introduire une clause concernant les modalités de reconduction du contrat au terme du bail. Si celles-ci ne sont pas précisées, la loi soumet le contrat de bail à une reconduction tacite d’une durée de trois ou six ans.

Location meublée : La durée du contrat de location meublée est de 12 mois, même si un bail de 9 mois peut être négocié pour un logement étudiant. Au terme du bail, sans l’intervention des parties, il y a tacite reconduction du contrat. Le locataire dispose d’un droit de préavis d’un mois à n’importe quel moment de la vie du contrat. Le bailleur, quant à lui, ne dispose d’un droit de préavis de trois mois qu’à l’échéance du contrat. Il est de plus à noter que ce droit de préavis n’est pas absolu: le bailleur doit justifier le congé à l’aide de motifs sérieux (non respect de certaines obligations liées au contrat par le locataire, nécessité de vendre le bien, location du bien à un proche…). Le congé peut être contesté par le locataire. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect de ses obligations par le bailleur. La situation juridique joue donc fortement en faveur du locataire.

  • Conditions financières (loyer, précision des modalités de paiement, charges)

Le contrat de bail doit systématiquement contenir le montant, la date d’exigibilité et le mode de paiement du loyer.

Si le contrat de bail est signé avec un nouveau locataire et que le bien a été loué au cours des 18  mois précédents, le contrat de bail doit indiquer:

  • le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire;
  • la date de versement du dernier loyer acquitté par le dernier locataire;
  • la date de dernière révision du loyer.

Si le contrat de bail est signé avec le même locataire (renouvellement) et que le loyer fait l’objet d’une réévaluation pour sous évaluation manifeste, le contrat de bail doit préciser le montant de la hausse de loyer mensuelle et les modalités d’application annuelle de la hausse.

Enfin, des mentions supplémentaires relatives au loyer doivent figurer dans le contrat de location lorsque le bien se situe en zone dite “tendue”.

Dans tous les cas, le contrat doit tout d’abord préciser si le logement objet du contrat est soumis au “décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation”, c’est-à-dire si il se situe en zone tendue ou pas.

Lorsque le logement se situe en zone tendu, le contrat de location doit indiquer:

  • Le montant du loyer de référence;
  • Le montant du loyer de référence majoré.

Le cas échéant, les caractéristiques du logement justifiant le complément de loyer

Rédiger un contrat de location type

Vérifiez si votre logement se trouve en zone tendue

  • Les travaux et leur impact sur la location d’habitation:

Si des travaux ont été réalisés par le bailleur, leur montant ainsi que la nature de ceux-ci doivent être mentionnées au contrat, et ce qu’il s’agisse de travaux d’amélioration ou de remise en conformité avec les critères de décence. L’impact des travaux sur la hausse du loyer doit être indiquée de manière transparente grâce au montant du dernier loyer acquitté par l’ancien locataire du logement.

Si des travaux sont entrepris à sa charge par le locataire, celui-ci peut également négocier une diminution de loyer reflétant le montant de ceux-ci, ainsi qu’introduire une clause définissant les compensations nécessaires en cas de départ anticipé.

  • Modalités des garanties locatives:

Le montant du dépôt de garantie de l’exécution des obligations du locataire doit figurer au contrat et doit être inférieure ou égale à un mois de loyer hors charges. En cas de pluralité de locataire (colocation), les détails de la clause de solidarité doivent également figurer au contrat.

  • Les honoraires à la location:

Le montant des honoraires doit figurer au contrat, et le décret du 29 mai 2015 précise les modalités de fixation des prix ainsi que les plafonds s’imposant au prestataire du service. En effet, des plafonds par mètre carré de surface habitable sont imposés aux professionnels mandatés pour ce type de service. Il est à noter que les honoraires doivent être partagés entre le bailleur et le locataire. Le décret précise que la somme payée par le locataire ne peut être supérieure à celle payée par le bailleur.

Rédiger un contrat de location type

  • Annexes obligatoires au contrat de location:

Un état des lieux doit être adjoint au contrat, étayé par une autorisation préalable de mise en location du bien. Un décret est attendu concernant ces annexes et leurs modalités adjonction au contrat de bail.

D’autre part, les contrats de location ou de colocation, de logement vide ou meublé, devront désormais contenir  les éléments suivants en annexe:

notice d’information sur les droits et les devoirs des locataires et des bailleurs,

  • L’état des lieux;
  • L’état descriptif du mobilier pour les locations meublées;
  • Le dossier de diagnostic technique;
  • L’arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale a été publié au Journal officiel le 31 mai 2015;
  • Dans le cadre d’une réévaluation pour sous-évaluation manifeste, les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Exceptions:

Les réglementations concernant les contrats types ne s’appliquent pas à tous les contrats. Pour rappel, seuls les baux de résidence principale sont concernés par le décret. Ne sont pas concernés par la réglementation en termes de contrats types les choses louées suivantes:

    • Locations en logements foyers;
    • Locations professionnelles;
    • Locations saisonnières;
    • Colocations meublées répondant à plusieurs contrats individuels entre le bailleur et les différents locataires;
    • Logements faisant l’objet d’une convention APL (Aide Personnalisée au Logement);
    • Logements HLM ne faisant pas l’objet d’une APL.

En effet, ces locations ne répondent pas au titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.